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賃貸物件に特化した福岡のコンサル型現状回復工事・リノベーション工事会社
株式会社プロムレットの豊島です!
(店舗の原状回復工事や解体工事もお任せください!)

前回の記事「アパートローンとプロパーローンってなに?の続きです

前回の記事では
「銀行に初めて融資の打診をしに行く時に
初めからプロパーローンで融資を出してくれることは基本的にはありません。
まずはアパートローンで対応し、その後銀行と債務者との間に信頼関係ができた後
プロパーローンに切り替わっていくのが一般的です。」
というお話でした。

では具体的に「信頼関係ができた」とはどういう状態なのでしょうか?
もちろん血の通った人としてのお付き合いという意味もあります。
延滞することなくしっかりとアパートローンの返済を続け、
カードローンやクレッジットカードを作ってあげたり
積立定期預金をしてあげたり、給与振込口座に指定したりと
こつこつ小さな取引を深耕していくことで
支店の担当者とのベースであれば
「このお客さんの案件はなんとかしてあげたい!」
と思うことでしょう。

しかし銀行員は融資ができるかできないかは基本的に数字で判断します。
特に本部の審査部の行員なんかドライに数字でしか判断しません。

なので「貸せるか貸せないか」という信用の尺度、
その線引きを明確にする為に実はどの銀行でも、
銀行内部で債務者をランク付けしています。
各銀行は独自に自己査定を行い、
債務者の区分を決める格付作業を行うのです。

債務者は次の5段階に区分されます。

1、正常先
2、要注意先( 含む要管理先 )
3、破綻懸念先
4、実質破綻先
5、破綻先

格付け作業の流れは以下の通りです。

1.データ入力
既.存お客様より頂いた確定申告書、決算書を銀行内部のシステムに打ち込む。

2.定量判定
入力されたデータを銀行が決めたルールに基づいて分析し、点数化すると、「 債務者区分 」が提示されます。
これを「定量判定」と言います。

3.定性判定
債務者区分に経営者の資質、資産背景、保証人の有無、経営の実態などをふまえて修正を加えます。
これを「 定性判定 」と言います。

4.格付けの付与
定性判定を行ったのち、債務者区分が確定します。これが「格付けの付与」です。

そして債務者との間に信頼関係ができたというのは
つまるところ「正常先」として区分されたことを言うのです。
基本的に正常先でなければ新規で物件を買い増したいという申し出に対して
銀行はお金を貸してくれません。要注意先でもお金を貸してくれる場合もありますが、
前からの融資取引先であり、止むを得ず支援するという場合です。

格付けが良ければ、融資金額、融資期間、金利を有利な条件にすることが容易になります。
格付けアップは必要です、そして正常先の維持は資産拡大には必須となってきます。

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